В Казахстане разработан и вынесен на обсуждение проект закона «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам реформирования жилищной политики», с помощью которого правительство надеется сдвинуть с места вопрос доступности жилья. Но получится ли?
По официальным данным Комитета по статистике Министерства национальной экономики, численность населения на 1 января 2020 года составила 18,6 млн человек, в том числе городского населения 10,8 млн человек (58,2%) и сельского – 7,8 млн человек (41,8%).
Ежегодно население страны увеличивается в среднем на 240 тысяч человек, или на 1,3% по отношению к предыдущему периоду.
При этом общий жилой фонд Казахстана на 2019 год составил 364,3 млн кв.м., а обеспеченность жильем в Казахстане в 2019 году выросла до 22,2 кв. м на одного проживающего.
Наиболее высокий показатель обеспеченности в городах Нур-Султан (30,5 кв. м) и Алматы (28,0 кв. м.), наименьший – в Жамбылской (17,2 кв. м), Туркестанской (18,4 кв. м) областях. Однако показатель обеспеченности жильем не учитывает неравномерность распределения жилого фонда среди населения.
Ежегодный прирост количества граждан, состоящих в единой республиканской электронной базе очередников ,значительно превышает темпы строительства социального жилья. С 2012 года по 2019 год ежегодный прирост очередников составил порядка 50 тысяч человек, увеличившись за 7 лет в 3,7 раз — со 146,9 тысяч до 540,7 тысяч человек.
Для тех, кто становится в очередь на жилье, купить квартиру на рынке невозможно. Впрочем, для многих работающих граждан со средней зарплатой — тоже. Цены на недвижимость в стране растут гораздо быстрее, чем доходы казахстанцев в реальном выражении.
По данным портала «Крыша», в 2020 году цены на жилье выросли на 17,2% в целом по стране. Цена за квадратный метр варьируется от 240 тысяч тенге в Павлодаре до 450 тысяч тенге в Алматы. При этом среднемесячная зарплата в декабре 2020 года, по данным официальной статистики, составила 220 тысяч тенге.
По статистике, число нуждающихся в жилье казахстанцев перевалило за 2 миллиона. Для страны с населением 18 миллионов человек это немало.
При этом жилищную проблему государство пытается решить уже много лет. Например, активным строительством: в 2020 году построено 15 миллионов квадратных метров жилья, что стало рекордным показателем. Или через создание различных программ дешевой ипотеки, для которых организовали спецбанк жилищно-строительных сбережений — бывший Жилстройсбербанк, ставший с 2021 года «Отбасы банком».
Но сейчас в правительстве решили пойти еще дальше. 5 января 2021 года обновленный банк получил лицензию, в которую включены дополнительные виды банковских операций — открытие и ведение текущих банковских счетов физлиц для зачисления единовременных пенсионных выплат на ипотеку и лечение.
Впрочем, и эти меры в правительстве посчитали, видимо, недостаточными. И разработали проект закона «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам реформирования жилищной политики», который предполагает реформирование «Отбасы банка» в Национальный институт развития.
Теперь в нем, судя по законопроекту, замкнутся абсолютно все процессы, связанные с обеспечением граждан недвижимостью.
Так, новый институт получит особый правовой режим, предполагающий осуществление операций без лицензии уполномоченного органа. Он станет вести очередь нуждающихся в жилье граждан, создав Единую республиканскую электронную базу очередников и распределять жилье по категориям. И будет осуществлять администрирование процесса выдачи жилищных сертификатов, выдавать субсидии арендаторам за частное съемное жилье, а также кредиты на покупку жилья.
Единый оператор жилищного строительства — АО «Казахстанская жилищная компания» — станет фактически единственным заказчиком на строительство жилья. Она сможет устанавливать дополнительные требования к застройщикам, причем по упрощенному порядку — на уровне приказа уполномоченного органа, и определять лимиты на одного застройщика.
Именно единый оператор наделяется правом привлекать деньги дольщиков для долевого участия в жилищном строительстве. При этом законодательно закрепляется дополнительная ответственность лишь застройщиков — вплоть до уголовной.
Кстати, застройщики лишатся возможности возврата своих средств: для участия в программах строительства они должны будут вносить гарантийные взносы, которые в случае расторжения договора с единым оператором, возвращаться не будут. Условия расторжения договора могут быть различные, в том числе установление дополнительных требований к застройщику, принятых в упрощенном порядке.
Государство со своей стороны намерено расширить доступ к удешевленным программам покупки жилья для граждан. Будет создана так называемая Лестница доступности жилья — в зависимости от фактических доходов.
- Граждане с низкими доходами до 1-го прожиточного минимума (32,7 тысяч тенге) на каждого члена семьи получат арендное жилье.
- Граждане, имеющие доход до 2-х прожиточных минимумов (65,3 тысяч тенге) на каждого члена семьи, будут иметь возможность получить жилье под 2% («2-10-20», Бакыттыотбасы).
- Граждане, имеющие доход до 3,1 прожиточных минимумов (101,3 тысяч тенге) на каждого члена семьи, получат жилье по программе «5-10-20».
- Граждане, имеющие доход свыше 3,1 прожиточных минимумов на каждого члена семьи, будут участвовать в программах банков второго уровня (базовая ставка, установленная в Казахстане, составляет 9%).
Законопроект пока еще находится на обсуждении с бизнес-сообществом и заинтересованными госорганами. Впрочем, в госбюджете уже заложены средства на расширение программ кредитования.
Между тем, одновременно с увеличением количества льготных ипотечных программ в Казахстане начался рост цен на недвижимость.
И, к слову, раздувание «ипотечного пузыря» за счет удешевления займов привело в Соединенных Штатах в 2007 году к ипотечному кризису, переросшему затем уже и в мировой финансовый.
