Несмотря на строительный бум, наблюдающийся в стране в последние нескольких лет, квартирный вопрос в городах Казахстана стоит весьма остро. С одной стороны, с учетом роста населения, все еще имеется дефицит квартир. С другой — далеко не у всех есть средства для покупки того, что есть на рынке.
Может ли закон спроса и предложения решить вопрос обеспечения казахстанцев, проживающих в городах, жильем? На этот вопрос искали ответ участники круглого стола «Жилье в городах Казахстана: доступность и/или комфорт?». В дискуссии приняли участие застройщики, банкиры, бизнесмены и депутаты.
В 2020 году в Казахстане в строй было введено более 15 млн. кв.м. жилья.
В Алматы в марте текущего года цена квадратного метра жилья эконом-класса составляла 308 270 тенге (рост по сравнению с январем – 6,56%), класса комфорт – 370 569 тенге (рост – 1,97%), бизнес-класса – 472 669 тенге (рост – 4,54%), класса элит – 723 389 тенге (снижение по сравнению с январем – 0,39%).
Предложение уравновесит цену
По мнению председателя правления АО «Отбасы банк», депутата маслихата Алматы Ляззат Ибрагимовой, в первую очередь на рынок жилья будет влиять проблема доступности. Банкир считает, что основным показателем по доступности жилья является средняя обеспеченность жильем на одного человека, которая сегодня в Казахстане составляет 22,6 кв.м., тогда как по стандартам ООН этот показатель равняется 30 квадратных метров.
«Самым главным фактором, который влияет на спрос на рынке жилья, является рост населения. Помимо естественного роста населения, у нас идет процесс урбанизации. Дефицит жилья может увеличиваться, учитывая рост рождаемости, начиная с 2000 года.
В 2000 году родилось 222 тысячи детей – и сейчас они уже создают новые семьи и нуждаются в жилье. В 2020 году, в пандемический год, как ни странно, мы побили исторический рекорд рождаемости – у нас родилось 427 тысяч детей.
Исходя из этого, можно говорить, что до 2030 года мы будем наблюдать стабильный прирост новых семей, следовательно, можно говорить о том, что будет сохранен спрос на новое жилье», — считает Ибрагимова.
На спрос влияет платежеспособность. Ссылаясь на официальную статистику, спикер отметила, что в стране наблюдается рост среднемесячных зарплат в некоторых секторах экономики. Опосредованно это видно и через увеличение вкладов в банках. Тем не менее, большое количество сделок купли-продажи жилья в феврале-марте текущего года она объяснила не растущими доходами, а тем, что был реализован проект по использованию пенсионных накоплений на улучшение жилищных условий.
«Что касается предложения, план строительства в 2021 году составляет 17 млн квадратных метров. Для населения это на самом деле большой плюс: если будет наблюдаться избыток предложения, будет наблюдаться и снижение цены», — резюмировала Ибрагимова.
Строители живут на 4%?
На самом деле цена на жилье является, на наш взгляд, определяющим фактором и его доступности, и комфортности. А цена на недвижимость в Казахстане растет, и, казалось бы, этому нет разумного объяснения, кроме как жадность застройщиков. Как тут не вспомнить Карла Маркса, который писал, что при 300% прибыли нет такого преступления, на которое не пошел бы капитал.
Между тем, президент Ассоциация застройщиков Казахстана Виктор Микрюков заявил, что о сверхдоходах применительно к строителям сегодня говорить нельзя, а рост цен на новое жилье объясняется ростом цен на стройматериалы:
«Что касается сверхдоходов строителей, из-за чего якобы растут цены, хочу сказать, что, например, на 47% при последнем росте цена выросла стоимость арматуры, подорожала перевозка стройматериалов в этом году на 50% — соответственно, это отражается на себестоимости. Рентабельность застройщиков, в частности, в Алматы, в зависимости от стоимости земельного участка, составляет от 4% до 8%».
Застройщика поддержал депутат маслихата Алматы (и медиамагнат) Арманжан Байтасов. По его мнению, жадность у застройщиков «не настолько мощная, чтобы перейти разум»:
«Есть рынок, и если есть спрос на то или иное жилье, они будут работать в рамках этого спроса и не сделают цену ни больше, ни меньше, чем она есть».
В свою очередь председатель правления Союза строительный отрасли Ералы Сауранбаев связал рост себестоимости с доверием:
«С появлением пандемии мы наблюдаем падение доверия друг к другу буквально во всем. Главный фактор себестоимости – это доверие. Чем ниже будет падать доверие друг к другу – тем выше будет цена на недвижимость, это прямая зависимость».
Однако стоит ли принимать на веру заявления застройщиков?
Экономист Айдар Алибаев полагает, что заверениям застройщиков о столь низкой доходности бизнеса верить нельзя категорически.
«Сегодня строительство жилых зданий любого класса комфортности является самым выгодным бизнесом. И думаю, что доходность стройкомпаний составляет не менее 80-100%.
Именно такой искусственно раздутой доходностью объясняется то, что они пытаются застроить каждый клочок земли, все внутренние территории, в частности, в Алматы: стало негде ходить, негде припарковать машину, да и дышать из-за точечной уплотняющей застройки в городе нечем, отдельные микрорайоны и вовсе становятся непригодными для жилья.
Конкуренция застройщиков за свободную землю, готовность дать любую взятку – все это объясняется высокой доходностью. Когда они говорят о прибыли в 4-8%, они занижают свои доходы минимум в 10-15 раз. Если посмотреть на стоимость квадратного метра, она говорит сама за себя», — сказал Айдар Алибаев в комментарии KZ.media.
В свою очередь финансист Расул Рысмамбетов считает, что пора уже требовать от строительных компаний публикации финансовой отчетности:
«Сейчас не очень хорошая ситуация в экономике. И, наверное, с точки зрения гражданской ответственности, хорошо было бы, если бы строительные компании предоставляли отчетность о себестоимости возводимого жилья, особенно тех, что строят социальное жилье и жилье эконом-класса.
Можно даже говорить о законодательной ответственности публикации финотчетности.
Но если будут вноситься подобные изменения в законодательство, они в первую очередь должны касаться компаний, имеющих отношение к государству, компаний квазигосударственного сектора – Жилстройсбербанка, «Байтерека», Фонда проблемных кредитов, Samruk-Kazyna Construction».
Государство не обещает
По разным оценкам, в Казахстане четверть населения получает зарплату, не превышающую 60 тысяч тенге, и они по своим доходам вряд ли могут рассчитывать на какую-то доступность к жилью, сколько бы его ни строили.
А по официальной статистике, 548 тысяч человек находятся в очереди на получение бесплатного жилья из государственного фонда. Только государство, оказывается, к этому не готово.
«Сейчас мы готовим концептуальные предложения по изменению законодательства о жилищных отношениях, где будем патерналистский принцип, что люди надеются на бесплатное жилье, пытаться нивелировать, объяснять, что у государства нет ресурсов, чтобы обеспечивать людей бесплатным жильем. Соответственно, здесь еще нарушается принцип социальной справедливости: кому-то мы предоставляем жилье бесплатно, а кто-то вынужден на него зарабатывать», — отметила в своем выступлении Ляззат Ибрагимова.
Иной точки зрения — люди должны получать жилье бесплатно – придерживается депутат мажилиса парламента РК Ирина Смирнова.
«В очередях стоят инвалиды I-II группы инвалидности, их 42 тысячи человек. Если им будут выдавать жилье с той же скоростью, как это делается сейчас, последние в очереди получат жилье через 80 лет. Также в очереди стоят 69 тысяч сирот – последние получат свое жилье через 60 лет. Это ненормально. Получается, у наших граждан нет права на достаточное жилье», — подчеркнула депутат.
По данным демографов, к 2025 году 62% казахстанцев будет жить в городах. Что должно сделать государство, чтобы обеспечить им хотя бы минимум комфорта? Ответ, казалось бы, лежит на поверхности: развивать агломерации, строить малые города-спутники с обеспечением связи с центром общественным транспортом. Но если подвижек в этом нет даже в Алматинской области, то что говорить о других регионах. Строительный бум, как правило, касается, в основном, Алматы и Нур-Султана. Но увы, города эти – не резиновые. Запретить же людям искать лучшей жизни в двух крупнейших мегаполисах никто не может.
